去年我国房地产市场经历了堪称史上最严厉的房地产宏观调控。2011年政策持续从严，从国八条到限购令出台，加上央行连续五次上调存款准备金率，地方银行房贷政策紧缩……第三轮楼市调控层层加码之后，相关数据显示调控效果已经有所显现。市场成交量萎缩，房价“只涨不跌”得到一定的扭转，特别是在北京、上海等一线城市表现更为明显。

　　央行年内五次上调存款准备金率，银根紧缩的情况下，不少一二线城市首套房首付已提至4、5成，开发商从银行贷款越加困难。目前来宾市虽暂未提高首套房首付，但不少业内人士认为不排除上调的可能。

　　在如此严厉调控政策的轮番轰炸下，房地产市场今年下半年还会出现什么样的改变？面对紧缩的政策，开发商又将如何调整其营销模式？ 调控下的来宾房地产后市又将如何？

商品房“量跌价稳”推盘量“少之又少”

　　此轮楼市调控剑指高涨的房价，打击泡沫严重的区域和城市，以及投机性购房者。虽说对来宾这座以刚需占主体的四线城市来说，影响不是很大，但根据来宾房产部门数据统计显示，目前来宾市场不容乐观，1月至5 月来宾市新建商品房成交量总体呈下滑趋势，同比2010 年1—5月份下降了50%左右。

　　商品房的成交均价表现则是稳中有升，成交均价在今年年初略有下降之后开始回升，大部分楼盘均价保持在3200—3500元/平方米，均价方面并没有因为政策的影响而带来太大变化。

　　虽说5 月份来宾部分楼盘开展了一些打折促销活动，如金色宏都在4 月28 日至5 月18日推出“金色五月”的购房活动里，市民购房即可享受5000—15000 元不等的优惠；更有天辰广场的超低起步价2750 元/平方米，预约可获得最高优惠6888元/套的优惠套餐。但纵观整个楼市，整体房价依然坚挺，降价现象暂未出现。

　　从来宾楼市整体来看，新国八条1月26日出台至今，市场显得过于静悄悄，除去一些原本在售的房源之外，未见有其他新房源进入市场。据了解，数月间仅裕达•中央城5号楼悄然开盘，推出百余套房源。

　　金色宏都销售负责人认为，在今年如此严厉的调控背景下，开发商对于定价肯定是会很慎重。目前很多开发商都在压货，想等到政策稍松、市场明朗之后再进行推货。当然目前市场上也有一些楼盘有房源推出，这与他们有回笼资金来运转项目是有很大关系的，不过那些实力雄厚、资金充裕不缺钱的项目基本不会在这个时间节点推货，至多也只是推出少量房源或者推一些商铺来试探市场。
 
开发商大力炼“内功”品质项目依然有市场

　　相关数据显示，4月份半数以上全国重点城市成交量环比出现下滑，多数城市调控效果已经显现。同时，银行的贷款额度收紧，开发商资金压力也越来越大。成交下滑，资金趋近，面对目前市场现状，开发商如何调整其营销模式，才能适应当前的楼市。

　　对此，来宾市万象城项目营销总监梁世浩表示，虽说目前部分一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象，但这并不意味着楼市的冬天就要来了，这些房价松动的城市正是泡沫化严重，带领房价上涨的领头羊，这恰恰凸显了调控的效果。他认为，调控下，来宾各大开发商大多会改变其营销模式，大型房企会谨慎行事，而中小型开发企业则会压缩和收紧战线，减少开工量。

　　“即使在市场环境不好的时候，如果品质做好了，客户也是认可你的。”北岸雅阁项目负责人这样认为，在长期的楼市调控背景中，房子已经不像以前一样不愁卖，开发商不应该再“看天吃饭”，而是应该主动去挖掘市场需求，提供符合市场定位的适销对路产品，这样才能在市场竞争中占据有利地位。
 
　　此轮调控已过数月，来宾开发商与消费者之间的相互博弈仍将继续，投资类客户也会继续降低，消费者购房将会更加谨慎，但高品质项目的市场热销势头并不会降低多少。

沉睡四月六七月或现高潮

　　在宏观调控的大背景影响下，市场情况不容乐观，买卖双方从1 月底至今都维持着焦灼博弈的状态。据统计，原本定于4、5月份开盘的楼盘至今真正开盘的项目却寥寥无几，可以说是“雷声大雨点小”，只有小部分开发商推出一些少量的房源以试探市场，大多数新盘仍在观望中。

　　沉寂前4月的来宾楼市可以说一定程度上处于“房荒”状态，从5月份第一周开始部分项目有所动作，不少楼盘陆续登场，市场不再静悄悄，楼盘之间的相互竞争也显得有些激烈。不过据记者了解，大部分楼盘只是停留在“抢客”阶段。就连销售旺季“五一”节上，新推出的房源都少之又少，各大在售和预售的楼盘为了吸引新老客户及潜在客户，也都只是大打预约的优惠折扣。从目前整个市场的表现来看，多数楼盘只见预约不见推盘。

　　近日，记者走访了多家在售预售的楼盘，工作人员均表示，目前还在接受预约阶段，具体开盘时间不能确定。据记者统计，目前在售预售的楼盘项目多达20多家，但明确开盘日期的为零，如北岸雅阁、四季康城、欣欣园、南亚濠庭等多家楼盘均表示暂定6 月或者7月份开盘推出新品。另外，富城国际也预计下半年再推新品。